Арендные операции

Согласно нормам Гражданского кодекса, собственник  имеет право использовать свое имущество  для осуществления предпринимательской деятельности (ст.320 ГК). Очень часто у ФЛ-предпринимателей, которые используют упрощенную систему налогообложения возникает вопрос: «Имею ли я право сдавать в аренду свою недвижимость, которая мне принадлежит как физическому лицу, имею ли я право сдавать в аренду свою недвижимость по частям….».

Ситуация не однозначна и не проста. ГФС Украины по этому поводу в письме№ 1461/Е/26-15-17-04-14 рассматривает возможность сдачи в аренду помещения по частям, когда одну часть собственник хочет сдавать как предприниматель, а другую часть – как простое физическое лицо. То есть, один арендодатель выступает в двух статусах и, кроме того, этот предприниматель является плательщиком единого налога (вторая группа и вид деятельности – предоставление в аренду недвижимого имущества (группа 68.20 КВЭД)).

В данном письме позиция и выводы  ГФС: «если единщик второй группы сдает в аренду свою недвижимость, то он не вправе находиться на упрощенной системе налогообложения. При этом не имеет значения, превышает общая площадь предоставляемой в аренду недвижимости установленные предельные нормы или нет (100 м2 для жилой недвижимости и 300 м2 – для нежилой недвижимости согласно пп. 291.5.3 НК)».

Основная причина состоит в том, что доходы, полученные от одного и того же вида предпринимательской деятельности (в данном случае от аренды), нельзя облагать в одной части единым налогом, а в другой – НДФЛ. То есть, доход от одного вида предпринимательской деятельности должен облагаться одним налогом.В данном случае аренда заявлена как предпринимательский вид деятельности. Значит, доходы от аренды должны облагаться единым налогом. В этой деятельности нельзя «хитрить» и быть наполовину предпринимателем, а наполовину – простым физлицом. 

Однако, если у  предпринимателя второй группы деятельность не связана с арендой (например, он занимается торговлей, перевозками и пр.),  он может сдавать в аренду недвижимость любой площади без ограничений. Доход полученный от аренды в этом случае будет облагаться   НДФЛ и при этом сумму этого налога должен уплатить арендатор, эту операцию он обязан отобразить в форме 1-ДФ, а Вам необходимо побеспокоиться о получении от него квитанции о факте  уплаты НДФЛ, а доходы от торговли, перевозок и пр.  будут попадать под уплату  единым налогом.

Таким образом, единщик второй группы, избравший видом предпринимательской деятельности предоставление в аренду недвижимого имущества, должен знать, что все его арендные доходы подпадают под обложение единым налогом. Поэтому, если площадь помещения, сдаваемого в аренду, превышает установленные пп.291.5.3 Налогового кодекса предельные нормы, то доходы от такой аренды могут облагаться исключительно НДФЛ. Значит, такому предпринимателю нельзя быть на упрощенной системе налогообложения.  Ведь ограничение по площади при сдаче в аренду установлено для всех физлиц-единщиков независимо от группы. Поэтому вероятность, что в таком случае налоговый орган будет настаивать, чтобы предприниматель уплатил единый налог по ставке 15 % с арендного дохода, полученного за лишнюю площадь, а также перешел на общую систему налогообложения  сто процентов.

Что можно посоветовать ФЛ-предпринимателям, которые используют упрощенную систему,  и которые не «вписались»  в размеры площади, разрешенной для сдачи в аренду, и хочет как-то выйти из ситуации? Рекомендации таковы:

• начиная с квартала, следующего за тем, в котором было допущено нарушение, нужно перейти на общую систему налогообложения и облагать свой  предпринимательский доход  НДФЛ;
• для минимизации налога с арендных доходов после перехода на общую систему налогообложения предприниматель может сдавать помещения в аренду другим ФЛ-предпринимателям, которые применяют упрощенную систему налогообложения, установив им невысокую арендную плату (ограничение относительно минимального арендного платежа, предусмотренное пп.170.1.2 налогового кодекса, не распространяется на предпринимателей). При этом размеры помещений, приходящиеся на каждого единщика-арендатора, не должны превышать пределы, установленные пп.291.5.3 НК. А эти арендаторы уже за обычное вознаграждение будут сдавать помещения в субаренду. Конечно, что в таком случае в роли единщиков-арендаторов должны выступать родственные или дружественные лица. В результате меньшая часть общеарендных доходов будет облагаться НДФЛ, а большая часть – единым налогом.

15.11.2015 - Единый порядок оформления результатов документальных проверок

13.10.2015 - Применение POS-терминала обязывает проводить расчетные операции через РРО

21.09.2015 - Чи законно виплачувати заробітну плату за рахунок готівки?

30.08.2015 - По фіскальному чеку можемо перевірити легальність касового апарату

14.07.2015 - Обеспечение прав и свобод переселенцев